Konut Kredisi Hesaplama
Aylık taksit ve toplam faiz — konut kredisine özel vergi muafiyetiyle.
₺1.000.000 konut kredisinin aylık %2,5 faiz ve 120 ay vadeyle taksiti ₺26.361,79; toplam geri ödeme ₺3.163.417,10 (toplam faiz ₺2.163.417,10; KKDF ve BSMV alınmaz).
Hesap dökümü
| Aylık taksit | ₺26.361,79 |
|---|---|
| Toplam geri ödeme | ₺3.163.417,10 |
| Toplam faiz | ₺2.163.417,10 |
| Toplam vergi (KKDF + BSMV) | ₺0 |
| Son taksit (düzeltilmiş) | ₺26.364,09 |
Konut kredisi, ihtiyaç kredisinden önemli bir noktada ayrılır: konut finansmanı kapsamındaki krediler KKDF ve BSMV'den muaftır, yani taksitin içinde faiz dışında vergi yoktur. Bu araç kredi tutarını, bankanın ilan ettiği aylık akdi faizi ve vadeyi alır; eşit taksitli (annüite) yönteme göre aylık taksiti, toplam geri ödemeyi ve toplam faizi hesaplar, ödeme planını kuruş hassasiyetiyle kurar.
Nasıl hesaplanır?
Konut kredisinde taksit, eşit taksitli (annüite) yöntemle iki adımda bulunur:
- Aylık taksit annüite formülüyle hesaplanır:
taksit = anapara × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)— buradaraylık akdi faiz oranı,nay cinsinden vadedir. Konut kredisi KKDF ve BSMV'den muaf olduğu için akdi faiz aynı zamanda efektif orandır. - Ödeme planı kurulur: her ay kalan anapara üzerinden faiz tahakkuk eder, taksitin faizden arta kalan kısmı anaparadan düşülür. Uzun vade boyunca biriken kuruş yuvarlamaları nedeniyle plan, son taksiti kalan borcu sıfırlayacak biçimde kapatır.
Hesabın her adımı kuruş hassasiyetinde tam sayıyla yürür ve kuruşa yarım-yukarı yuvarlanır.
| Parametre | Değer | Kaynak |
|---|---|---|
| KKDF (ihtiyaç kredisi) | %15 | RG 07.07.2023/32241 (BSMV, 7345 CK) + RG 28.10.2010/27743 (KKDF) (2026-06-12) |
| BSMV (ihtiyaç kredisi) | %15 | RG 07.07.2023/32241 (BSMV, 7345 CK) + RG 28.10.2010/27743 (KKDF) (2026-06-12) |
Örnek senaryo
Konut kredisinde vade genellikle 10 yıl ve üzeridir; bu kadar uzun sürede faiz, kalan bakiye üzerinden her ay yeniden işlediği için toplam geri ödeme anaparanın belirgin biçimde üzerine çıkar. Aylık faizdeki küçük görünen bir fark bile, uzun vadede toplam maliyeti ciddi ölçüde değiştirir. Düşündüğünüz tutarı, bankanızın ilan ettiği aylık faizi ve vadeyi yukarıdaki araca girerek taksiti ve toplam faiz yükünü görebilir, farklı vade ve oranları yan yana deneyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?
Hayır; konut finansmanı kapsamındaki krediler KKDF ve BSMV'den muaftır. Aynı faiz oranıyla bir ihtiyaç kredisinde faizin üzerine %15 KKDF ve %15 BSMV eklenirken, konut kredisi taksitinde yalnızca faiz ve anapara bulunur.
Hesaplamaya aylık faiz mi yıllık faiz mi girilir?
Araca bankanın ilan ettiği aylık akdi faiz girilir. Konut kredisi tekliflerinde gösterilen "yıllık maliyet oranı" dosya ve sigorta masraflarını da içerdiğinden akdi faizle bire bir karşılaştırılamaz. Uzun vadede virgülden sonraki küçük oran farkları bile toplam geri ödemeyi ciddi değiştirir; oranı tam haliyle girin.
Toplam geri ödeme neden anaparanın bu kadar üzerinde?
Faiz her ay kalan borcun tamamı üzerinden işlediği ve konut kredisi vadeleri uzun olduğu için faiz toplamı yıllar içinde birikir. Vade kısaldıkça aylık taksit yükselir ama toplam faiz belirgin biçimde azalır; aracı farklı vadelerle çalıştırarak bu dengeyi görebilirsiniz.
Eşit taksitte anapara borcu ne zaman hızlı azalır?
Anapara, vadenin ikinci yarısında daha hızlı azalır. İlk aylarda taksitin büyük bölümü faize gittiği için borç yavaş erir; borç küçüldükçe faiz payı düşer ve aynı taksitin içindeki anapara payı büyür.
Dosya masrafı, ekspertiz ücreti ve sigortalar dahil mi?
Hayır; araç yalnızca anapara ve faizden oluşan ödeme planını hesaplar. Ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı ile zorunlu deprem sigortası (DASK) ve konut sigortası gibi kalemler bankaya ve konuta göre değişir, toplam maliyete ayrıca eklenir.
Son taksit neden birkaç kuruş farklı olabiliyor?
120-240 taksitlik uzun planlarda her ayın kuruş yuvarlaması vade boyunca birikir. Plan, son taksiti kalan borcu sıfırlayacak şekilde kapatır; oluşan birkaç kuruşluk fark araçta ayrı satırda raporlanır.